建筑商及监理单位受雇于开发商，开发商态度决定房屋品质；业界建议政府加强监管 据本报记者的统计，2006年底起，包括金都杭城、逸翠园等20多个楼盘陆续交房，北京初现住宅交房的高潮。与此同时，由于房屋质量问题而引发的纠纷也呈现增加的趋势。记者从这些交房项目的业主论坛上发现，超过一半的项目的业主认为其楼盘存在房屋质量问题。 “虽然房地产开发并非是流水线生产的产品，没有统一的标准，但从楼盘出现的日益增多的房屋质量问题来看，如何通过积极方式来提高交房质量，规避交房时出现的问题，则是目前开发商所必须考虑的问题。”中原地产华北区域总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为，随着房地产市场的逐渐成熟，业主对房屋质量的要求逐渐提高，开发商一定要以积极的态度把关房屋质量，减少纠纷。 开发商选聘建筑商及监理单位，形成一定的利益链，如果三方不严格履行责任，则会造成楼盘交房时出现质量问题。 现象 验收近千套房，八成有质量问题 一位不愿透露姓名的验房师告诉记者，在去年他们验收的近千套房屋中，八成以上都存在或多或少的质量问题，“有的房屋甚至出现30多处质量瑕疵”。 来自中国消费者协会的统计数据，也进一步验证了目前房屋质量问题比较突出的客观现实。据其统计数据显示，从2003年开始，虽然房地产方面整体投诉情况有所下降，但房地产质量方面的投诉比例则在房地产整体投诉中持续上升，其中，2005年达到51，成为目前房地产投诉比例最高的房地产纠纷。 探因 表面原因：房屋质量没有一个具体的考量标准 “房屋质量问题应该分为一般质量问题和危及居住安全的重大质量问题。其中，有些一般质量方面是因建筑工艺的差异性导致的偏差，这完全可以通过简单整改和修整达到合格的标准，但有些质量问题则比较严重”，北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌(邱宝昌博客,邱宝昌新闻,邱宝昌说吧)告诉记者，根据建筑法的有关规定，房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，同时还有根据购房合同中约定的房屋质量。出现质量问题较多地集中在墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水等几个方面。 但至今，房屋质量没有一个具体的考量标准。目前，房屋的质量合格均以政府有关部门的竣工验收合格表为准。“有些房屋质量问题是消费者无法用肉眼看到的，比如很多隐蔽工程如地基、管线等，开发商为了降低成本，偷工减料，使用劣质材料。”邱宝昌认为，尽管开发商出售的商品房都需要经过政府有关部门验收合格后才可以交房，但事实上，涉及到的房屋质量方面的问题依旧层出不穷，这除了提醒购房者要与开发商在合同中进行必要的质量方面的约定外，开发商、建筑商和监理单位都难辞其咎。 深层原因：开发、建筑、监管三方存在利益链条，政府监管不力 事实上，在整个房地产开发环节中，开发商起着举足轻重的作用。建筑商、监理单位都受雇于开发商，同时监理单位按照开发商提出的建筑标准来监理建筑商。因此，开发商的态度和方式对其开发产品的品质起着决定性的作用。 李文杰认为，从目前房屋质量问题的根源来看，主要是上述三方在其工作过程没有完全履行责任。比如，开发商在其开发过程选用的建筑材料降低标准，或是采用不成熟的建筑工艺设计；建筑商在建筑过程因赶工期等原因，减少建筑施工工序等；个别监理单位对开发商及建筑商的偷工减料“睁一只眼闭一只眼”。 目前，房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，因此如果从程序上看，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口。但监理单位受雇于开发商，因此在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性。“监理的地位非常尴尬，它的费用是从开发商支付的，所以在一定条件下受开发商制约。”北京航青工程建设监理有限责任公司副经理王立夫表示，比如开发商为了实现在约定时间内交房，有可能要求建设单位加快进度，这样就可能出现建筑单位在开发商授意下的偷工减料行为，但监理单位多数默认这样的情况。 同时，监管不力和违约成本低也是目前开发商、建筑商和监理单位敢于冒险的原因之一。“从目前所涉及的房屋质量问题来看，一般很少有危及房屋居住安全的严重质量问题，而多数是一般质量问题。出现一般质量问题，开发商完全可以采取维修等方式来进行弥补，同样，监理单位和建设单位也不会因此涉及到刑事责任。”邱宝昌认为，由于三方存在着一定的利益关联，虽然最初三方都希望将项目建设好，但由于分工和工程当中的一些不可预见的因素，就导致了实际情况和预想有差别。如果按照三方利益关系选择的话，他们肯定选择维护自身利益的行为和做法，因此需要政府有关部门的监管。“但目前政府在房屋验收过程
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