土地储备制度对房地产市场的影响
更新时间：2006-06-12 00:00:00
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一、问题的提出
土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的“土地革命”，对我国的房地产市场必将产生深远的影响，同时，对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。如何应对与适应这一新的土地制度，是每一个开发企业面临的重大课题。
二、土地储备制度在我国的发展
土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。所谓土地储备制度，是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制和制度。
城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”。欧美“土地银行”发展较早，都有几十年甚至上百年的历史。我国城市土地储备起步较晚，上海、杭州、深圳等城市率先运作。2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。与此相适应，2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)，明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。据不完全统计，截止到2001年底，全国已建立市、县土地储备机构一千多个，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了90％，已有1435个市、县实行了土地使用权招标拍卖，15个省(区、市)明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。自此，中国大地又掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。
从我国各地土地储备制度的实际操作来看，在建立了土地储备制度的城市，一般都设立有专门的机构，负责土地储备制度的运作。这一制度在运作过程中大致可划分为三个阶段：
1、征购。这一阶段是土地储备机构取得土地的过程。土地的来源主要有两大方面：一是新增城市用地的征用；二是存量城市土地的收购、置换、回收。
2、储备。首先，储备机构将收购集中起来的土地进行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设，形成可供出让和出租的“熟地”。其次，储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备，等待出让。
3、供地。储备机构根据社会发展、城市规划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租，在出让方式上采用市场化程度较高的招标、拍卖和挂牌方式。
三、土地储备制度对房地产市场的影响
土地储备制度及相关制度的实行，从根本上改变了房地产开发供地渠道、供地方式、从而引发开发程序的重大调整。因此，这一新的土地使用制度，给我国的房地产市场带来了深刻的影响。
1、可以加强政府对土地一级市场的垄断，有利于政府对房地产市场进行宏观调控。
土地储备制度的建立，使得城市政府可以完全垄断土地一级市场，只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或者经过开发后进人储备库，然后按土地供应计划从储备机构这一个“口子”出让和出租土地。一级市场的垄断将根除灰色土地一级市场，为建立土地有形市场打好基础。城市土地储备制度的运作将确保经营性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租，这就在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素，避免“寻租”行为，保障交易的公平和公正性。城市土地储备制度的建立，既使政府垄断一级市场，又使政府手中掌握一定量的储备土地，从而控制了房地产开发的源头——土地资源，因而将极大地提高政府对房地产市场的调控能力。通过政府对市场的宏观调控，体现了政府在控制土地供应总量中的主导作用。当市场出现异常波动时，采取必
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